Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.
Somut olayda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 03.05.2006 tarihinde düzenlendiği, ilgili belediye başkanlığının 03.03.2015 tarihli yazı cevabında inşaat ruhsatının verilemeyeceğinin bildirildiği görülmüştür. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin yapıldığı tarih ile ilgili belediyenin cevabi yazının tarihi arasında sözleşmenin ifası amacıyla birtakım işlemler yapılmış ise de bu sözleşmenin tahammül sınırlarını ve makul süreyi aştığı kabul edilerek sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı taleplerin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ
E. 2016/7073 K. 2020/1766 T. 12.3.2020
Davacılar vekili, müvekkillerinden … ve müteveffa kardeşi … ile davalı yüklenici şirket arasında 03.05.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede müvekkillerine verilecek bağımsız bölümlerin, inşaat ruhsatını aldıktan sonra en geç bir ay içinde başlanıp, başladıktan sonra 18 ay içinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye istinaden davalı şirketin müvekkillerinin taşınmazını tapudan devir aldığını, fakat bugüne kadar inşaata başlanmadığını, inşaat ruhsatının alınmadığını, herhangi bir faaliyet yapılmadığını ileri sürerek, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin haklı nedenle feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, bu sözleşme nedeni ile verilmiş şerhler bulunması halinde şerhlerin kaldırılmasına, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla uğramış oldukları kira ve sair zararlarının karşılığı olarak 100,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan alınarak müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili yüklenicinin 30.04.2007 tarihli dilekçeyle dava konusu taşınmaz üzerine imar tadilatı yapılmak suretiyle ticari alan ve 5 kat iskan yapım talebinde bulunduğunu, fakat bu talebin belediye meclisince reddedildiğini, müvekkilinin tekrardan başvuruda bulunduğunu, belediye meclisinin bu başvuruyu kabul ettiğini fakat aynı ay içerisinde olağanüstü toplanan belediye meclisinin bu kararı kaldırdığını, bunun üzerine Yozgat İdare Mahkemesi’nin 2008/590 E. 2009/399 K. sayılı dosyasında belediye meclisinin kaldırma kararının iptalini talep ettiklerini, kararın iptal edildiğini, mahkeme ilamının uygulanması için yeniden müracaat ettiklerini fakat kentsel dönüşüm projesi nedeni ile reddedildiğini, sözleşme tarihinden bu tarafa kentsel dönüşüm sınırları içerisine giren hiç bir imar parseline inşaat ruhsatı verilmediğini, müvekkilinin izah edilen bu nedenlerden dolayı inşaat ruhsatını alamadığını, sözleşmenin ifa edilmemesinde kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacı arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haklı nedenle feshedebilmesi için sözleşmedeki edimlerin yerine getirilememesinin davalının kusurundan kaynaklanması gerektiği, aradan geçen uzun zamana rağmen sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirilememesinin davalının kusurundan kaynaklanmadığı, dava konusu taşınmazın kentsel dönüşüm alan içinde bulunması nedeni ile inşaat ruhsatı verilmediği ve bu hali ile davacıların bu aşamada sözleşmeyi haklı nedenle feshedemeyecekleri gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile sözleşme nedeniyle verilmiş şerhlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.
Somut olayda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 03.05.2006 tarihinde düzenlendiği, ilgili belediye başkanlığının 03.03.2015 tarihli yazı cevabında inşaat ruhsatının verilemeyeceğinin bildirildiği görülmüştür. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin yapıldığı tarih ile ilgili belediyenin cevabi yazının tarihi arasında sözleşmenin ifası amacıyla birtakım işlemler yapılmış ise de bu sözleşmenin tahammül sınırlarını ve makul süreyi aştığı kabul edilerek sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı taleplerin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Öte yandan, davacı arsa sahiplerinin şerhin kaldırılmasına ilişkin talebi yönünden taleplerinde ısrar etmeleri durumunda şerh ve ipotek lehtar ya da lehtarları aleyhine ayrı bir dava açılması için süre verilmesi, dava açılması halinde eldeki dava ile birleştirilmesi ve bu şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, şerh lehtar ya da lehtarlarının taraf olmadığı düşünülmeden eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
