Borçlar Kanunu MADDE 347. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesinin 2. cümlesi gereğince, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulmuş olan kira sözleşmelerinin, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten sonra sona ermesi halinde uygulanacak hükümler TBK’nın sona ermeye dair
hükümleridir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
01.01.2001-01.01.2012 tarihlerini kapsayan bir yıllık kira sözleşmesi
Bildirim yapılmaması halinde bir yıl uzar:
01.01.2002-01.01.2003 : birinci uzama yılı
Kanunda, “on yıllık uzama süresi sonunda” ibaresi var.
01.01.2002-01.01.2012 : onuncu uzama yılı
Kanunda ” on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde…” ibaresi var.
01.01.2012-01.01.2013 : on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı
01.10.2012 : on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden üç ay öncesi
Aslında 10 değil 12 yıl sonunda kiracıyı tahliye edebiliyorsunuz…
Çatılı İş Yeri Kavramı
Kanunun uygulama alanına girebilmesi için işyerinin çatılı olması ise bir şart olarak aranmaktadır. Bu, çatısız işyerlerinin bilinçli olarak Kanunun uygulama alanı haricinde bırakılmak istendiğini gösterir.İşyeri, kişinin, ticarî, sınaî, ekonomik, meslekî faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden mekân olarak tanımlanabilir. Bir konutun lüks olup olmadığı, inşaat standartlarıyla, konforla, yöresel özellikler dikkate alınarak belirleneceği ifade edilmektedir. Bir mağaza, dükkân, yazıhane, imalathane, fabrika, depo vb. nitelikteki bir mekân işyeri olarak sayılabilir. Asıl amacı ticarî bir faaliyetin yürütülmesi olmayan dernek ve vakıfların yaptıkları kira sözleşmeleri de işyeri kirası sayılabilir. Amacın siyasî, sportif, sanatsal olması farketmez. Buna karşılık, bir işletme tarafından kiralanmış olsa bile, mesleğin icrası ile doğrudan ilgisi bulunmayan yerlerin kiralanması durumunda, işyeri kirasından söz edilemez. Benzer amaçlar için de kullanılmaya elverişli bir mekân, ticarî ya da meslekî faaliyetlerin icrası için değil de, hobi olarak kullanılmak üzere ya da meslekî, ticarî faaliyet haricinde bir sebeple kiralanmışsa, TBK. 339 vd. anlamında bir işyerinden söz etmeye imkân yoktur. Örneğin bir özel okulun, çalışanlarının sosyal ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kiraladığı lokal ya da kullanılmayan eşyanın konulduğu
bir depo hakkında bir işyeri kirasından söz etmek güçtür. Örneğin satın alınan çeyiz ya da ev eşyasının saklanması amacıyla depo
kirasına ilişkin yapılan sözleşme bakımından işyeri kirasından söz edilemezken,
bir fabrikada üretilen ürünlerin saklanması için aynı deponun kiralanması durumunda işyeri kirası söz konusu olur. İlk örnekte belirtilen depo kirasının bir işyeri kirası niteliği taşımadığı şüphesizdir. Kişinin meslekî, ticarî faaliyeti ile ilgili olmayan bir amaçla bir eşya (depo) kiralanmaktadır. Verilen örneklerden ve yukarıda verilen işyeri tanımından hareketle, meslekî ya da ticarî faaliyetle ilgili
olma unsurunun kiracı açısından arandığı şeklinde bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Kiralanan bir taraftan konut diğer taraftan da işyeri olarak kullanılıyor olabilir. Bu durumda da TBK. 339 vd. hükümleri uygulama alanı bulur. Kira sözleşmesine ilişkin İkinci Ayrım’da yer alan hükümler, her türlü işyeri için değil sadece çatılı işyerleri hakkında uygulanabilir. Çatısız işyerleri hakkında TBK. 339 vd. hükümleri değil, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır (TBK. 299 vd.). Bunun pratik sonucu, çatısız işyeri kiraları bakımından, kiracının korunması düşüncesinin ön plânda bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanmamasıdır. Fakat çatısız işyeri kiralarının söz konusu hükümlerin uygulama alanı dışında bırakılması eleştirilmekte, kiracının korunması düşüncesinin akaryakıt istasyonu, açık otopark, çay bahçesi gibi çatısız işyeri kiralarında da geçerli olduğu belirtilerek, çatılı – çatısız işyeri ayrımının kaldırılması gerektiği ileri
sürülmektedir.
YARGITAY 6.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/6677
Karar: 2015/9299
Karar Tarihi: 02.11.2015
TAHLİYE DAVASI – ON YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMADIĞI – KOŞULLARI GERÇEKLEŞMEDEN AÇILAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ – HÜKMÜN BOZULMASI
ÖZET: Dava, TBK maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan … başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ‘ nın yürürlüğe girdiği … tarihinde henüz on yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
(6098 S. K. m. 347) (6101 S. K. Geç. m. 2)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Karar: Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ‘ nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.11.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.
