Bağımsız bölümün K.M.K. 24/2 md.sine aykırı kullanımı söz konusu ise kat maliklerinden her biri eski hale getirme ve tahliye davası açılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar.
Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesinde de kat maliklerinin ortak yerlerde sahip oldukları kullanma hakkının ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu öngörülmüştür. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu kullanmanın da ortak yerlerin niteliğine ve tahsis amacına uygun bulunması gerekir ve bu yerler, oybirliğiyle alınmış kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planında bir hüküm olmadıkça, kısmen de olsa kat maliklerinden birisinin sabit kullanımında tutulamaz.
Ortak yerlere olan haksız müdahale, izinsiz işgal, tadilat, değiştirme gibi işlemler karşısında ortak yerlere müdahaleyi önleme davası açılabilir.
Yöneticinin dava açabilmesi için kendisine yönetim kurulunca özel yetki verilmesi gereklidir. Aksi halde, bağımsız kat maliki olarak davayı açmış kabul edilir ve davanın giderini vs apartman değil kendisi üstlenir. Konuyla ilgili Yargıtay kararı aşağıdadır.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi 2010/14084 E.N , 2011/742 K.N.
ORTAK YERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ
YÖNETİCİNİN DAVA AÇMA YETKİSİ
Özet
ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN ORTAK ALANA MÜDAHALE NİTELİĞİNDE VE PROJEYE AYKIRI OLDUĞU İDDİASI İLE YÖNETİCİNİN DAVA AÇABİLMESİ İÇİN, ANATAŞINMAZDA KAT MALİKİ OLMASI YA DA BU KONUDA KENDİSİNE ÖZEL YETKİ VERİLMESİ GEREKLİDİR.
Dava dilekçesinde, projeye aykırı imalat ve yapıların kail ile eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Dava, kat mülkiyetli anataşınmazın ortak yerlerine davalıların elat-masının önlenmesi, projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi ve bahçeye yapılan ek imalatların kaldırılması istemine ilişkin olup, mahkemece bağımsız bölümlerdeki projeye aykırılıkların giderilmesi konusunda yöneticiliğin yetkisinin bulunmadığı ve davacılık sıfatının olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya İçindeki bilgi ve belgelerle, yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu İçeriğinden ve fotoğraflardan; davalıların maliki olduğu B-14/2 nolu villanın arka bahçe salon penceresi önündeki 7,80 m2’lik bal kon-terasın zemini genişletilerek etrafı ve üzerinin kış bahçesi-çiçeklik oluşturulması için renkli PVC doğrama ile ve ısıcamla camekan şeklinde kapatıldığı, mimari görünümün değiştiği, sözü edilen değişikliğin ortak alana müdahale niteliğinde ve projeye aykırı olduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Öte yandan anataşınmazın yönetim planının III-b/hh bendinde balkon ve terasların duvar ve camekanla kapatılmasının yasaklandığı belirlenmiştir. Mahkemece, Yasanın ve yönetim planının yukarıda açıklanan hükümleri ve davanın esasına girilerek yaptırılan bilirkişi raporu da dikkate alındığında, davalılarca yapılan değişikliklerin ortak alana müdahale niteliğinde ve projeye aykırı olduğu, bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için anataşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine özel yetki verilmesi gerektiği, geri çevirme kararı üzerine dosyaya getirtilen tapu kayıtları ve belgelere göre yönetime eldeki davayı açması konusunda 15.06.2008 ve 26.10.2008 tarihli kat malikleri kurulu kararlan ile yetki verildiği gibi, davacı Necdet’in sitede E-5/55 nolu bağımsız bölüm maliki olduğu ve aktif husumet ehliyetinin bulunduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davarım reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi İsabetsiz, temyiz İtirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.01.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
